Une Société Civile Immobilière est une société civile qui a pour but l'acquisition et la gestion de biens patrimoniaux immobiliers.


Associés, parts sociales, gérance

La SCI est propriétaire des biens immobiliers, les associés détiennent les parts sociales de la SCI.

Exemple : deux amis achètent ensemble une maison de campagne d'une valeur de 160 000 euros. Ils créent une SCI à cette occasion ; l'un apporte à la SCI 120 000 euros, l'autre 40 000 euros. Ils décident, lors de la rédaction des statuts de la SCI, que les 160 000 euros qu'ils apportent constitueront le capital social. Il sera divisé, par exemple, en 1 000 parts sociales de 160 euros chacune. Le premier détiendra 750 parts, le second 250. En cas de revenus distribués aux associés (bénéfices, plus-values), le premier en touchera 75 % et le deuxième 25 %. Les associés seront responsables de la totalité des dettes et emprunts, chacun en proportion de sa participation dans le capital.

Pour constituer une SCI, il faut au minimum deux associés (de nationalité française ou non) ; il n'y a aucun maximum prévu. Un mineur ou un majeur sous tutelle peut être associé dès lors qu'il agit par l'intermédiaire de son représentant légal. Lorsque la SCI est composée d'un parent et de son enfant mineur, représenté légalement par ce même parent, des conflits d'intérêts sont envisageables. Un juge des tutelles peut intervenir pour veiller aux intérêts du mineur.

La société est gérée par une ou plusieurs personnes ; c'est ce qu'on appelle la gérance. Les gérants peuvent être associés ou non. Ils sont nommés soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. Les statuts fixent les règles d'organisation et de nomination de la gérance et le périmètre d'action et de décision du ou des gérants.

Plus largement, les statuts doivent comporter les informations suivantes : la forme de la société, les apports de chaque associé, la dénomination, le siège social, le capital social, l'objet, la durée et les modalités de fonctionnement (gérance, décisions collectives, modalités de cession et de transmission de parts, le régime fiscal, etc.). La rédaction des statuts est une étape très importante dans le processus de création d'une SCI.

Deux régimes fiscaux sont envisageables : l'IRPP et l'IS (Impôt sur les Sociétés)


L'IRPP

La fiscalité est la même que celle qui s'applique à un particulier propriétaire d'un bien immobilier. C'est ce qu'on appelle la transparence fiscale.

Les revenus fonciers

Quand le bien est mis en location, la SCI produit des revenus et peut-être des bénéfices. Chaque associé est alors imposable sur sa part de bénéfices (en fonction du nombre de parts qu'il détient) au titre des revenus fonciers de l'IRPP (certaines charges sont déductibles).

Les plus-values

Quand la SCI vend un immeuble et qu'elle dégage une plus-value, chaque associé est imposable sur sa quote-part suivant la règle des plus-values privées des particuliers. On notera que la vente d'une résidence principale n'est pas soumise à cette imposition si elle a été occupée par le propriétaire pendant 5 années au moins. Cette exonération est maintenant valable dans le cadre d'une vente d'une résidence principale détenue par une SCI.

Exemple
Une SCI détenue par trois frères et sœurs vend un appartement, résidence principale de l'un d'entre eux. Les deux autres associés seront imposés sur la plus-value de la vente, le résident en sera exonéré.


L'IS

La SCI peut opter pour l'assujettissement à l'Impôt sur les Sociétés. La SCI est taxée et imposée comme une société de capitaux.

À noter que si la SCI loue des appartements meublés, ce régime d'imposition est obligatoire et automatique. Cependant, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l'Impôt sur les Sociétés lorsque le montant des recettes provenant de la location meublée n'excède pas 10 % du montant de la recette totale.

Les revenus fonciers

En optant pour l'IS, la SCI peut, notamment, déduire de ses revenus plus de charges : frais d'acquisition et droits d'apports par exemple. Elle peut mettre ses bénéfices en réserve ; ils seront alors taxés au maximum à 33 %. Les bénéfices mis en réserve ne sont pas à déclarer au titre des revenus fonciers de l'IRPP des associés. En revanche, si la SCI distribue ses bénéfices, la note peut être lourde car ceux-ci seront doublement taxés : l'Impôt sur les Sociétés (au maximum 33 %) puis au nom de chaque associé, l'IRPP, imputé, il est vrai, d'un avoir fiscal. La tenue d'une comptabilité commerciale est obligatoire.

Les plus-values

La règle de l'imposition des plus-values immobilières professionnelles s'applique quand la SCI vend ses immeubles et qu'elle dégage une plus-value. Cette imposition des plus-values professionnelles est souvent plus lourde que celle appliquée pour les particuliers.

Il convient de prendre en compte tous les paramètres de la situation fiscale et comptable des associés et de l'objectif du projet avant de choisir l'une ou l'autre des solutions. Ainsi des associés qui veulent jouir des bénéfices seront-ils plus enclins à choisir l'IRPP que l'IS du fait de la double taxation évoquée plus haut. Si les associés décident de réinvestir les bénéfices et de conserver longtemps le patrimoine, l'assujettissement à l'Impôt sur les Sociétés peut s'avérer être une bonne solution. L'aide d'un professionnel, fiscaliste, notaire ou expert-comptable s'avère judicieuse, d'autant plus qu'opter pour l'IS est une décision irrévocable.

Transmettre son patrimoine dans de bonnes conditions

La valeur des parts sociales tient compte des éventuelles dettes de la SCI.
Cas pratique : Une SCI a acheté un immeuble et a déboursé 400 000 euros. Pour cela elle a dû emprunter 200 000 euros. La valeur des parts de la SCI est évaluée en tenant compte de cet emprunt. L'ensemble des parts sociales représente donc la moitié de la valeur de l'immeuble. En cas de donation des parts, les droits à payer seront calculés sur cette base et non pas sur la valeur réelle de l'immeuble. Divers montages sont possibles afin d'alléger la note en cas de succession ou de donation. Ils font très souvent appel au démembrement du bien immobilier (nue-propriété / usufruit).

Gérer un bien à plusieurs

Détenir un bien à travers une SCI pallie le caractère précaire de l'indivision.

Exemple
Trois personnes ont acheté, ensemble et en indivision (sans passer par une SCI), une maison de campagne. Si l'une d'entre elles décide de vendre sa part et que les autres n'ont pas les moyens ou l'envie de la lui racheter, la totalité du bien sera alors vendue suivant le principe que "nul n'est tenu de rester en indivision".

Cependant la conclusion d'une convention d'indivision permet, sous certaines conditions, d'assurer une relative stabilité. Les statuts d'une SCI sont plus à même de fixer des règles permettant une gestion stable et ce, pour une période donnée.

Acheter sa résidence pour un couple non marié

Les concubins, et dans une moindre mesure les "pacsés", sont peu protégés en cas de décès de l'un deux. Un bien détenu par le biais d'une SCI permet au concubin qui reste de ne pas être obligé de vendre ou de partager la jouissance du bien avec les héritiers.

On peut prévoir le montage suivant :
Chaque concubin achète la nue-propriété d'une moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Lors du décès de l'un des deux, le survivant récupère l'usufruit des parts qu'il possède en nue-propriété. La moitié des parts de la SCI lui appartiennent en pleine propriété (usufruit et nue-propriété) et il conserve l'autre moitié en usufruit. Il garde donc la jouissance du bien et ne peut pas être évincé par les héritiers du défunt maintenant propriétaires de la moitié des parts mais en nue-propriété.

Au décès du second concubin, les héritiers des deux parties se retrouvent avec la moitié des parts en pleine propriété.

Il faut enregistrer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le formulaire de déclaration de société est à retirer auprès du Centre de Formalité des Entreprises situé au Greffe du Tribunal de Commerce.

Les statuts peuvent être rédigés par les associés ; il existe des formulaires pré-imprimés facilitant cette démarche. Cependant le recours à un professionnel, juriste, avocat ou notaire, facilitera votre tâche et vous évitera d'éventuelles contestations ultérieures dues à des "statuts mal ficelés".

En cas d'apports mobiliers ou numéraires, les statuts doivent être enregistrés dans les trente jours à la recette des impôts. Si l'apport est de nature immobilière (immeuble par exemple) les statuts doivent être enregistrés dans les deux mois au bureau des hypothèques.

Un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonces légales.

Les avantages

- La SCI permet de fixer des statuts personnalisés ; sa gestion est donc adaptée aux besoins des associés.

- Elle évite les aléas de l'indivision et facilite la transmission d'un patrimoine, allégeant les frais lui incombant.

- Elle offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : l'IRPP ou l'IS.

Les inconvénients

- Il est plus difficile de vendre des parts sociales d'une SCI qu'un bien immobilier.

- Un associé peut être "prisonnier" d'une SCI si les statuts n'ont pas prévu de modalités de retrait des associés ou de dissolution de celle-ci.

- Toute cession de parts sociales d'une SCI est soumise à un droit d'enregistrement de 4.80 %.

- Le fonctionnement d'une SCI nécessite de tenir une comptabilité, de convoquer une assemblée générale tous les ans et de réaliser un bilan annuel. Si ces obligations ne sont pas correctement effectuées, l'administration fiscale pourra déclarer la SCI fictive et procéder à sa liquidation et à d'éventuels redressements.

Pour en savoir plus

Le dossier sur le site des Notaires de Paris.