Dans votre recherche de logement, pour l'achat ou pour la location, deux possibilités s'offrent à vous : effectuer vos recherches seul et être en contact direct avec le propriétaire, ou bien déléguer tout ceci à une agence. Il y a, dans les deux cas, des avantages et des limites ; le tout est de les connaître et de voir ce qui correspond le mieux à ce que vous voulez.
Le particulier
- Etre en contact direct avec le propriétaire est plus avantageux du point de vue financier.
- Vous n'avez pas à régler de frais d'agence.
- Vous pourrez plus facilement négocier le prix (s'il s'agit d'un achat) en traitant "en direct".
- Lors des visites, estimez-vous chanceux si vous n'êtes pas intégré à un groupe de 20 personnes ! (il en est souvent de même si vous passez par un intermédiaire...).
L'intermédiaire
- L'agence immobilière, le notaire ou encore l'administrateur de bien (appelons-les "intermédiaire") vous garantit légalité et bon fonctionnement de la transaction.
- L'intermédiaire est là pour ajuster le prix déterminé par le propriétaire à la valeur réelle du bien. Le propriétaire peut se laisser influencer par les aléas du marché, ou se laisser tenter par mettre le même prix que le logement voisin, pas tout à fait identique...
- C'est l'intermédiaire, à qui vous aurez expliqué vos desiderata, qui cherchera le bien qui vous correspond ; il opèrera donc une première sélection ; vous ne visiterez que ce qui vous intéresse !
- Dans le cadre d'une location, si l'intermédiaire est chargé de la gestion du loyer, il vous garantit une certaine sérénité... : il guide le propriétaire dans ce qui est à sa charge et ce qui ne l'est pas.
Le dossier
Le dossier que vous déposerez lorsque vous aurez porté votre dévolu, sera le même que vous passiez par un intermédiaire ou pas. Vous devrez présenter :
-Justificatifs de votre identité.
- Justificatifs de revenus et d'emploi (sachez que votre dossier risque d'être refusé si vous êtes en situation professionnelle dite précaire (CDD, période d'essais, etc.).
- Les garanties : la personne qui se portera garant et qui donc s'engagera à prendre en charge le paiement des loyers ou traites (dans le cas où vous ne paieriez pas), devra présenter les mêmes pièces justificatives que vous.
- La caution : elle s'élève à 2 mois de loyer (hors charges), est la plupart du temps encaissée et vous sera restituée lors de votre départ (moins les éventuels prélèvements en cas de réparations dues).
- Agence : frais équivalents à un mois de loyer hors charges pour une location, et entre 3 et 10 % de la valeur du logement pour un achat.
Attention, pour une location, certaines agences sans scrupule, vous demanderont un chèque de garantie lors du dépôt de dossier : si ce dernier est refusé, le chèque vous sera restitué ; s'il est accepté, il sera encaissé et considéré comme un acompte ; en revanche, si vous changez d'avis (ce qui arrive quand même souvent après une seule et unique visite !), vous perdrez cette somme... Refusez, car c'est parfaitement illégal !
La vérification
- Si l'intermédiaire est vraiment compétent, vous verrez la réelle valeur ajoutée des services qu'il propose. Mais dans le cas contraire, vous perdrez et votre argent et votre énergie !
- Il n'y a pas de réel moyen de vérifier le professionnalisme de l'intermédiaire. Cependant, préférez une agence que l'on vous aura recommandée, ou qui est agréée à un syndicat (qui définie les grands objectifs des agences qui sont affiliées), comme la FNAIM par exemple.
- Dans le cas d'un achat, au moment de la promesse de vente, avant de déposer votre chèque d'acompte, vérifiez que l'intermédiaire est habilité à avoir un compte séquestre, c'est-à-dire réglementé par une loi qui protège les fonds déposés. L'intermédiaire doit afficher le montant des fonds pour lesquels il est assuré.
Les pièges à éviter
Attention tout d'abord au descriptif des logements
Il y a quelques expressions à bannir ! : si vous lisez " charmant petit deux pièces ", ne vous faites pas d'illusion : il ne dépassera pas les 25 m². Il en est de même s'il est écrit " rafraîchissement à prévoir " : il s'agit bien souvent de refaire non seulement les tapisseries, mais aussi les sols, colmater les fissures, remplacer les huisseries, etc..
L'annonce contient toujours les grandes caractéristiques du logement ; donc si le détail, qui pourrait être rédhibitoire, n'apparaît pas, c'est qu'il n'y est pas (exemple : si l'ascenseur n'est pas mentionné, ce n'est pas par omission : c'est qu'il n'y en a pas !).
Méfiez-vous des agences qui vous font payer un droit de regard sur leurs fichiers d'annonces !
Vous n'avez rien à payer avant qu'une transaction soit faite (pas de droit d'entrée, de droit de visite….). Les frais d'agence sont une commission calculée en rapport avec le montant de la transaction.
Quand vous visiterez, faites bien attention à l'état...
... des huisseries, des canalisations etc. Demandez à ouvrir les fenêtres, vérifiez qu'il y a bien des volets dans les chambres, regardez s'il n'y a pas de trace d'humidité au plafond, ouvrez et fermez toutes les portes pour être certain que vous n'aurez pas à raboter et à changer les serrures, faites couler l'eau chaude pour vous assurer du débit et de la température.... Ne négligez pas ces précautions ; de tels travaux sont assez onéreux !
Allez à la mairie et demandez des renseignements sur le quartier :
Des projets de construction devant votre immeuble ? Des écoles et des commerces proches ? Consultez le cadastre, demandez à combien s'est élevée la dernière taxe d'habitation, etc.
Et les travaux ?
Si vous achetez, vous devez impérativement demander les trois derniers compte-rendus de l'assemblée générale, pour savoir si des travaux sont prévus (l'annonce d'un ravalement dans les premiers mois suivants votre installation ne vous comblerait pas vraiment de joie, non ?)
Y a-t-il du bruit ?
Pour peaufiner vos recherches, vous pouvez également vous balader dans les environs de votre futur logement, de jour comme de nuit.
En bref...
Agence
- Gain de temps dans la recherche
- Pré sélection des annonces
- Frais d’agence
- Sécurité lors de la transaction
- Visites groupées ou individuelles
- 2 mois de caution
- Caution solidaire
Particulier
- Recherche longue d'annonces
- Sélection hasardeuse des annonces
- Pas de frais d'agence
- Pas de sécurité lors de la transaction
- Majorité de visites groupées
- 2 mois de caution
- Caution solidaire
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